ប្រភេទប្លង់សំណង់? តើការវាយតម្លៃ គួរប្រើវិធីសាស្រ្តមួយណា?
នេះជាប្រភេទប្លង់មួយចាប់តាំងពីសម័យរដ្ឋកម្ពុជាមកម៉េ្លះ ហើយក៏បន្តរហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ន។ នៅក្នុងប្លង់នេះភាគច្រើនមិនមានទំហំដី នោះទេ ដោយសារ តាំងពីសម័យរដ្ឋកម្ពុជា ដែលរដ្ឋាភិបាល ផ្តល់សីទ្ធិឲ្យប្រជាពលរដ្ឋ ត្រឹមសីទ្ធិប្រើប្រាស់តែលើសំណង់ប៉ុណ្ណោះ។
យោងតាមការសិក្សារស្រាវជ្រាវរបស់ក្រុមហ៊ុន ខូហ្ស៊ី ហូម តំបន់ភាគច្រើនដែលនៅមានប្រភេទប្លង់នេះមានដូចជាៈ
១- ផ្សារចាស់ និង ផ្សារកណ្តាល
២- ជំវិញផ្សារអូឬស្សី និង ផ្លូវហ្សាលដឺហ្គោល
៣- ម្តុំផ្សារថ្មី ផ្សារអូឡាំពិក និង ផ្សារដេប៉ូ ជាដើម
ការវាយតម្លៃទៅលើប្លង់ប្រភេទនេះគឺប្រើប្រាស់វិធីសាស្រ្ត ប្រៀបធៀបជាប្លុក និង វិធីសាស្រ្តវិនិយោគ ដោយយកទំហំសំណង់ជាមូលដ្ឋាន មិនមែនទំហំប្រើប្រាស់ទេ ហើយមិនអាចញែកតម្លៃ ដី ចេញពីសំណង់បានទេ។ មូលហេតុអ្វី?
ទោះបីជាផ្ទះនៅផ្ទាល់ដីក៏ដោយ ប្លង់ប្រភេទនេះ មិនមានបញ្ជាក់ច្បាស់លាស់នូវទំហំដីក្នុងភិនភាគក្បាលដីនោះទេ។ ដូច្នេះតើ អ្នកវាយតម្លៃត្រូវយោង ទំហំដី ដែលជាកម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់ ពីឯកសារមួយណា? ឬតាមការវាស់វែង?
ផ្ទុយទៅវិញ បើមានវិវាទ រវាងអ្នកដែលស្ថិតនៅជាន់លើ ឬវិវាទដោយប្រការណាមួយ តើអ្នកវាយតម្លៃ អាចធានាថា ទំហំដីដែលបានវាស់វែងនោះជាកម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់របស់ម្ចាស់ផ្ទះ ជាន់ផ្ទាល់ដីដែរឬទេ?
អ្វីដែលជាគោលការណ៍សំខាន់បំផុត គឺ ប្លង់នេះគ្មានបញ្ជាក់ពីទំហំដី នោះទេ ហើយតាមឯកសារផ្លូវច្បាប់គឺ ផ្អែកលើប្លង់កម្មសិទ្ធិនេះតែម្តង ។ អញ្ចឹងហើយ គ្មានហេតុផលណាដែលត្រូវ ញែកទំហំដី ដាច់ដោយឡែកចេញពីសំណង់បានឡើយ។
សំនួរនេះ គឺតែងតែត្រូវបានសួរ ពីសំណាក់ អតិថិជន ជាពិសេសធនាគារ។ គូររំលឹកផងដែរថា តម្លៃទីផ្សារគឺ នៅតែរក្សារដដែល ទោះបីទំហំដីមិនត្រូវបានបង្ហាញក៏ដោយ ហើយតម្លៃមួយនេះមិនមែនជាតម្លៃដី ឬ តម្លៃសំណង់ទេ ពោលគឺតម្លៃនៃ សិទ្ធិក្នុងការប្រើប្រាស់អចលនវត្ថុ (Legal Interest) ដែលជាតម្លៃទីផ្សារ (Market Value)។
ហើយមិនទាន់មានវិធីណាច្បាស់លាស់ ក្នុងការញែកតម្លៃដី ពី សំណង់នេះបាននៅឡើយទេ ដូចជាការរំលែក ភាគរយនៃដី តាមជាន់នីមួយៗ ជាដើម។ ការរំលែកភាគរយនេះ យើងមិនទាន់មានឯកសារ ផ្លូវច្បាប់ណាមួយ បញ្ជាក់ឲ្យច្បាស់នៅឡើយទេ។ បើលក្ខណៈជាខន់ដូ គឺគេមាន រំលែកទំហំដី សមាមាត្រទៅតាមទំហំសំណង់ខន់ដូ (Unit) នីមួយៗ។
នេះគ្រាន់តែជាការចែករំលែកនូវចំណេះដឹងពាក់ព័ន្ធនឹងប្លង់ប្រភេទនេះ។ យ៉ាងណាមិញ ប្ល់ងប្រភេទនេះ មួយចំនួនតូចក៏មានទំហំដីដែរ។
សូមអរគុណសម្រាប់ការចំណាយពេលវេលា របស់លោកអ្នក ជាពិសេសអ្នកវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ៕
